RuangInvest.com, Jakarta – Suku bunga tekan sektor properti setelah kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia mulai mengurangi daya beli masyarakat dan memperlambat permintaan hunian. Kondisi tersebut dinilai menjadi tantangan baru bagi industri properti nasional yang sebelumnya sempat menikmati prospek lebih baik sepanjang 2025.
Kenaikan biaya kredit, pengetatan pembiayaan perbankan, serta melemahnya kepercayaan konsumen membuat pemulihan sektor properti diperkirakan berjalan lebih lambat. Dampaknya mulai terlihat dari penurunan penjualan rumah hingga memburuknya kualitas kredit di sektor real estat.
Situasi tersebut mendorong Sucor Sekuritas merevisi pandangan terhadap industri properti. Dalam riset yang diterbitkan pada 30 Juni 2026, analis Cheryl Jennifer Wang menurunkan rekomendasi sektor properti menjadi underweight dari sebelumnya neutral.
Suku Bunga Tekan Sektor Properti dan Permintaan Hunian
Menurut Sucor Sekuritas, perubahan arah kebijakan moneter menjadi faktor utama yang membebani sektor properti. Bank Indonesia telah menaikkan suku bunga acuan sebesar 100 basis poin sejak Mei 2026 menjadi 5,75 persen guna menjaga stabilitas nilai tukar rupiah.
Kenaikan bunga tersebut berdampak langsung terhadap bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Selain itu, biaya pembiayaan bagi pengembang juga meningkat sehingga aktivitas transaksi properti ikut melambat.
Di sisi lain, bank juga mulai menerapkan standar pembiayaan yang lebih selektif. Akibatnya, konsumen menghadapi persyaratan kredit yang lebih ketat dibandingkan tahun sebelumnya.
Sucor menilai kondisi ini mengurangi peluang pemulihan permintaan dalam waktu dekat. Pasalnya, sekitar 70 hingga 80 persen transaksi properti primer di Indonesia masih bergantung pada fasilitas KPR.
Penjualan Rumah dan Sentimen Konsumen Terus Melemah
Tekanan terhadap industri properti tercermin dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia. Penjualan properti residensial turun 25,7 persen secara tahunan pada kuartal I-2026.
Penurunan tersebut menjadi yang terdalam sejak pandemi Covid-19. Sementara itu, pemulihan yang sempat terjadi pada kuartal IV-2025 kini kembali berbalik melemah.
Selain penjualan, kepercayaan konsumen juga menunjukkan penurunan. Indeks Kepercayaan Konsumen turun dari 127 pada Januari 2026 menjadi 121 pada Mei 2026.
Di sisi lain, pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) melambat hingga berada di bawah satu persen secara tahunan. Kondisi tersebut menunjukkan pengembang memiliki ruang yang semakin terbatas untuk menaikkan harga jual rumah.
Faktor-faktor yang menekan sektor properti saat ini antara lain:
- Kenaikan bunga KPR.
- Pengetatan standar kredit perbankan.
- Penurunan daya beli masyarakat.
- Melemahnya kepercayaan konsumen.
- Pertumbuhan harga properti yang melambat.
Proyeksi Laba Emiten Properti Dipangkas
Melihat perubahan kondisi pasar, Sucor Sekuritas memangkas proyeksi laba emiten properti untuk periode 2026 hingga 2027.
Revisi terbesar diberikan kepada pengembang yang dinilai lebih sensitif terhadap permintaan serta memiliki tingkat leverage lebih tinggi. Kelompok tersebut meliputi PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), dan PT Ciputra Development Tbk (CTRA).
Sementara itu, revisi terhadap PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) relatif lebih terbatas. Kedua perusahaan dinilai memiliki basis aset yang lebih kuat sehingga lebih mampu menghadapi perlambatan pasar.
Secara keseluruhan, Sucor memperkirakan laba kelompok pengembang besar atau Big 4 akan turun sekitar 19 persen sepanjang 2026 dibandingkan tahun sebelumnya.
Selain itu, kenaikan tingkat imbal hasil bebas risiko turut memengaruhi valuasi sektor properti. Diskon terhadap nilai aset bersih atau RNAV dinilai tidak lagi cukup menjadi katalis ketika pertumbuhan laba mulai melemah.
Kualitas Kredit Memburuk
Tekanan di sektor properti juga terlihat dari kualitas pembiayaan yang semakin menurun.
Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) sektor real estat meningkat menjadi 3,22 persen pada April 2026. Angka tersebut bahkan melampaui puncak pandemi Covid-19 yang berada di level 3,18 persen.
Peningkatan NPL menunjukkan kemampuan pembayaran di sektor properti mulai tertekan. Kondisi ini berpotensi membuat lembaga keuangan semakin berhati-hati dalam menyalurkan kredit baru.
Karena itu, peluang percepatan pemulihan pasar properti dinilai masih cukup terbatas selama suku bunga tetap berada pada level tinggi.
PWON Menjadi Pilihan Utama
Di tengah tekanan yang melanda industri, Sucor Sekuritas tetap melihat adanya peluang pada emiten yang memiliki pendapatan berulang dari aset komersial.
PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menjadi satu-satunya saham properti yang memperoleh rekomendasi buy. Perusahaan dinilai lebih defensif karena memiliki kontribusi pendapatan yang stabil dari pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, dan properti komersial lainnya.
Sementara itu, PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI), serta PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) memperoleh rekomendasi hold.
Ke depan, arah kebijakan suku bunga Bank Indonesia diperkirakan akan menjadi faktor utama yang menentukan prospek sektor properti. Selama biaya kredit masih tinggi dan permintaan belum pulih, sektor ini diperkirakan akan bergerak lebih lambat dibandingkan kinerja Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) dalam 12 bulan mendatang.
