RuangInvest.com, Jakarta – Kinerja emiten properti pada kuartal II-2026 belum sepenuhnya memenuhi ekspektasi analis. Tekanan terlihat dari laba bersih sejumlah perusahaan yang masih berada di bawah proyeksi.
Meski demikian, kondisi tersebut belum sepenuhnya mencerminkan lemahnya permintaan properti. Penjualan pra-pemasaran atau presales masih berada di jalur yang relatif sesuai dengan target perusahaan untuk tahun ini.
Analis Indo Premier Sekuritas Halima Yefany dan Aurelia Barus dalam riset tertanggal 10 Agustus 2026 mencatat laba bersih agregat sektor properti yang mereka cakup mencapai Rp1,7 triliun pada kuartal II-2026.
Angka tersebut tumbuh 21 persen secara kuartalan. Namun, secara kumulatif, laba bersih semester I-2026 hanya mencapai Rp3 triliun.
Realisasi tersebut turun 27 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Selain itu, capaian laba baru setara 38 persen dari estimasi konsensus untuk 2026.
Capaian itu juga berada jauh di bawah rata-rata tiga tahun sebesar 52 persen. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pemulihan laba sektor properti masih menghadapi sejumlah tantangan.
Di tingkat perusahaan, perbedaan kinerja terlihat cukup jelas. PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), dan PT Sumarecon Agung Tbk (SMRA) berada di bawah ekspektasi.
Sementara itu, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mencatat kinerja yang relatif sesuai dengan proyeksi analis.
BSDE, PWON, dan SMRA Masih Tertekan
BSDE menjadi emiten dengan kinerja paling lemah dalam periode enam bulan pertama 2026. Laba bersih perusahaan tercatat Rp604 miliar.
Jumlah tersebut menyusut 53 persen secara tahunan. Realisasinya juga baru mencapai 24 persen dari konsensus analis untuk tahun ini.
Tekanan terhadap kinerja BSDE terutama berasal dari pendapatan pengembangan properti yang lebih rendah. Kondisi tersebut menjadi salah satu faktor utama yang menahan pertumbuhan laba perusahaan.
Namun, dari sisi presales, BSDE justru masih menunjukkan perkembangan yang cukup positif. Presales pada kuartal II-2026 mencapai Rp2,6 triliun.
Angka tersebut naik 1 persen secara kuartalan. Dengan demikian, presales semester I-2026 mencapai Rp5,1 triliun.
Nilai tersebut tumbuh 1 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Penjualan komersial yang lebih kuat di kawasan BSD City menjadi salah satu pendorong utama.
Berbeda dengan BSDE, PWON membukukan laba bersih sekitar Rp1 triliun. Namun, laba tersebut turun 11 persen secara tahunan.
Realisasi laba PWON baru mencapai 41 persen dari konsensus. Penurunan terutama dipengaruhi lebih rendahnya pendapatan lain-lain.
Dari sisi presales, PWON mencatat Rp603 miliar pada semester I-2026. Angka tersebut relatif datar secara tahunan dan setara 40 persen dari target perusahaan.
Penjualan Eluna Apartment yang lebih lemah menjadi salah satu faktor penekan. Namun, kondisi tersebut sebagian tertutupi oleh permintaan yang tetap kuat pada proyek high-rise di Surabaya.
Sementara itu, SMRA membukukan laba bersih Rp332 miliar. Laba tersebut turun 34 persen secara tahunan dan baru mencapai 41 persen dari konsensus.
Kinerja SMRA tertekan oleh kenaikan beban bunga. Meski demikian, perusahaan menunjukkan performa presales yang lebih baik dibandingkan sejumlah emiten lainnya.
Presales SMRA pada kuartal II-2026 mencapai Rp1,3 triliun. Angka tersebut meningkat 12 persen secara kuartalan.
Secara kumulatif, presales semester I-2026 mencapai Rp2,5 triliun. Nilainya tumbuh 17 persen secara tahunan.
Capaian tersebut telah mencapai 49 persen dari target 2026. Angka itu juga lebih tinggi dibandingkan rata-rata tiga tahun sebesar 38 persen.
Permintaan yang tetap kuat di Serpong dan Bandung menjadi penopang utama penjualan SMRA. Hal ini menjadi sinyal bahwa permintaan properti masih tersedia di lokasi dengan karakter pasar yang tepat.
Presales Properti Masih Sejalan dengan Target
Di tengah tekanan laba, presales menjadi salah satu indikator yang masih memberikan harapan bagi sektor properti. Total presales emiten yang dicakup Indo Premier mencapai Rp6,5 triliun pada kuartal II-2026.
Angka tersebut memang turun tipis 1 persen secara kuartalan. Namun, secara keseluruhan, presales semester I-2026 mencapai Rp13 triliun.
Nilainya turun 5 persen secara tahunan. Meski mengalami penurunan, capaian tersebut secara umum masih sesuai dengan panduan perusahaan untuk tahun 2026.
Perbedaan antara pertumbuhan presales dan laba menunjukkan bahwa tekanan sektor properti tidak hanya berasal dari sisi penjualan. Faktor biaya, pendapatan lain-lain, serta pengakuan pendapatan juga menjadi perhatian.
Karena itu, investor tidak cukup hanya melihat angka presales. Perkembangan margin, beban bunga, dan pendapatan pengembangan properti juga perlu diperhatikan.
SMRA menjadi salah satu contoh emiten dengan pertumbuhan presales yang cukup kuat. Capaian 49 persen terhadap target tahunan menunjukkan perusahaan telah melewati hampir separuh sasaran 2026.
BSDE juga masih berada di jalur target. Presales Rp5,1 triliun pada semester I-2026 menunjukkan penjualan masih mampu bertahan.
Namun, CTRA dan PWON masih mencatat pertumbuhan presales yang lebih lemah. Meski begitu, analis menilai pencapaian keduanya masih sejalan dengan target tahunan.
CTRA mencatat presales Rp4,7 triliun pada semester I-2026. Angka tersebut turun 18 persen secara tahunan dan mencapai 49 persen dari target.
Permintaan yang lebih lemah di kawasan Jakarta Raya menjadi salah satu faktor penekan. Namun, tingginya tingkat penyerapan atau take-up Citra Homes Halim memberikan sinyal positif.
Kondisi tersebut dapat meningkatkan keyakinan terhadap peluncuran proyek premium berikutnya. Dengan demikian, kinerja CTRA masih memiliki peluang membaik pada semester II-2026.
Properti Premium Masih Menjadi Penopang
Salah satu temuan penting dari riset Indo Premier adalah ketahanan segmen properti premium. Permintaan di segmen harga tinggi terlihat lebih kuat dibandingkan pasar non-premium.
Dari tiga emiten yang mengungkapkan presales berdasarkan segmen harga, yakni BSDE, CTRA, dan PWON, penjualan properti dengan harga di atas Rp2 miliar hanya turun 2 persen secara kuartalan.
Sebagai pembanding, penjualan properti non-premium turun 9 persen. Selisih tersebut menunjukkan adanya perbedaan daya tahan permintaan antara segmen premium dan pasar massal.
Analis Indo Premier menilai permintaan properti kelas atas masih lebih kuat dibandingkan segmen pasar massal. Kondisi tersebut diperkirakan dapat berlanjut hingga semester II-2026.
Salah satu faktor pendukungnya adalah daya beli konsumen segmen premium yang relatif lebih kuat. Karena itu, pengembang berpotensi mengandalkan proyek dengan harga dan margin lebih tinggi.
Sejumlah proyek baru juga dapat menjadi katalis bagi sektor properti. Beberapa di antaranya menyasar segmen premium yang masih menunjukkan permintaan.
Proyek tersebut antara lain Citra Bukit Golf Sentul dan klaster baru Citra Homes Halim milik CTRA. Selain itu, PWON akan mengandalkan grand launching Eluna Apartment.
BSDE juga memiliki proyek Nava Park II. Sementara itu, SMRA menyiapkan proyek residensial premium di Bogor.
Peluncuran proyek baru akan menjadi salah satu faktor penting yang perlu diperhatikan investor. Jika tingkat penyerapan tetap kuat, presales berpotensi meningkat pada paruh kedua tahun ini.
Namun, pengembang tetap menghadapi tantangan dalam menjaga pertumbuhan laba. Pertumbuhan penjualan yang tidak langsung tercermin dalam laba perlu menjadi perhatian.
Prospek Semester II-2026 Masih Menjadi Penentu
Indo Premier memperkirakan CTRA dan PWON memiliki peluang mencatat pemulihan pada semester II-2026. Peluang tersebut sejalan dengan meningkatnya jumlah peluncuran proyek di segmen premium.
Namun, analis juga memberikan perhatian terhadap tren pertumbuhan presales. Pertumbuhan yang mulai melandai dapat memberikan tekanan terhadap pertumbuhan laba pada periode berikutnya.
Artinya, keberhasilan pengembang menjual proyek baru akan menjadi faktor penting. Selain jumlah penjualan, kualitas penjualan juga menentukan potensi pendapatan dan laba.
Investor juga perlu melihat struktur biaya masing-masing perusahaan. Kenaikan beban bunga, seperti yang terjadi pada SMRA, dapat mengurangi manfaat dari pertumbuhan penjualan.
Di sisi lain, tekanan laba BSDE menunjukkan pentingnya perkembangan pendapatan pengembangan properti. Sementara itu, penurunan pendapatan lain-lain menjadi perhatian bagi PWON.
CTRA menjadi salah satu emiten yang relatif mampu memenuhi ekspektasi. Laba bersih perusahaan mencapai Rp1,1 triliun.
Meskipun turun 11 persen secara tahunan, capaian tersebut masih sejalan dengan proyeksi. Dari sisi presales, CTRA juga telah mencapai 49 persen target tahunan.
Dengan demikian, perbedaan kinerja antar-emiten menjadi semakin penting bagi investor. Sektor properti tidak dapat lagi dilihat sebagai satu kelompok dengan karakter kinerja yang sama.
Valuasi Saham Properti Masih Menarik
Terlepas dari tekanan laba, valuasi saham properti yang dicakup Indo Premier masih tergolong menarik. Saham-saham tersebut diperdagangkan dengan diskon sekitar 86 persen terhadap net asset value atau NAV.
Selain itu, rasio harga terhadap laba atau price to earnings (P/E) sektor berada di sekitar enam kali. Valuasi tersebut sekitar dua standar deviasi di bawah rata-rata historis sejak 2020.
Valuasi murah dapat menjadi daya tarik bagi investor. Namun, harga saham yang rendah tidak otomatis menunjukkan bahwa risiko sudah hilang.
Investor tetap perlu memperhatikan kemampuan emiten meningkatkan presales. Pertumbuhan penjualan juga harus diikuti dengan peningkatan pendapatan dan laba.
Karena itu, laporan kinerja semester II-2026 nantinya akan menjadi salah satu indikator penting. Pasar akan melihat apakah presales yang masih terjaga mampu diterjemahkan menjadi pertumbuhan laba.
Selain itu, peluncuran proyek premium akan menjadi katalis yang patut dicermati. Tingkat penyerapan proyek baru dapat memberikan gambaran mengenai kekuatan permintaan.
Meski begitu, investor perlu membedakan emiten berdasarkan fundamental masing-masing. BSDE, PWON, SMRA, dan CTRA memiliki tantangan serta sumber pertumbuhan yang berbeda.
Pada akhirnya, kinerja emiten properti pada semester I-2026 memperlihatkan gambaran yang beragam. Laba masih tertekan, tetapi penjualan pra-pemasaran belum menunjukkan pelemahan yang mengkhawatirkan.
SMRA tampil menonjol dari sisi pertumbuhan presales. BSDE memiliki basis penjualan yang kuat di BSD City. CTRA masih sesuai ekspektasi, sedangkan PWON membutuhkan dorongan dari proyek baru.
Dengan prospek peluncuran proyek premium pada semester II-2026, sektor properti masih memiliki ruang untuk pemulihan. Namun, perkembangan presales dan laba akan menjadi penentu utama arah sektor hingga akhir tahun.
Bagi investor, kombinasi antara valuasi yang murah dan potensi pemulihan dapat menjadi perhatian. Namun, seleksi emiten tetap penting agar peluang tersebut tidak mengabaikan risiko fundamental.
